⑥「不動産におけるポジティブ・インパクト投資の実現」

ポジティブ・インパクト投資とは、「財務的リターンと並行して社会的および(もしくは)環境的インパクトを同時に生み出すことを意図する投資」をいう。不動産を取り巻く環境・社会的課題としては気候変動、土壌・大気・水、廃棄物等があり、一方で、創造可能な価値としては、健康快適性、雇用、包摂性・多様性、災害強靱性、地域貢献、賑わい・活性化等多岐にわたる。

 

言うまでもなく、不動産は生活・産業の基盤であるから、多くの社会リターンを生み出す起源となり、ポジティブ・インパクト投資の主たるターゲットであるSDGs への多大な貢献が期待できる。一方で、開発事業に伴う森林伐採や、温室効果ガスの排出等、気候変動や大気・土壌等に関する負のインパクトも多く存在する。そのため、ポジティブ・インパクト投資では、社会的なインパクトを正・ 負両面から観測し、定量的に計測してトータルで正のインパクトとなることが求められる。

 

(出所:三井住友トラスト基礎研究所)

GSG国内諮問委員会による2019年度のアンケート調査によると、日本における社会的インパクト市場の投資残高は、少なくとも4,480億円あることが確認され、2018年度調査の3,440億円を大幅に上回った。

日本国内だけでも、不動産におけるポジティブ・インパクト投資の対象となる市場は、直接的な市場だけでも約210兆円（J-REIT、証券化不動産、収益不動産）、法人所有の不動産を含めると計430兆円の価値を有しています。（出所：国土交通省2018年3月時点）

 

この膨大な資産と、その不動産に関連した様々な人々と企業の活動を源泉として生み出されるポジティブ・インパクトは、私達の未来に非常に大きくポジティブな影響を与えることが期待されます。

 

しかしながら、不動産投資市場では、ポジティブ・インパクト投資の実践的な浸透や枠組みは、まだまだ手付かずの状況です。

 

ポジティブ・インパクト投資が手付かずの不動産市場

 

不動産はもっとも密接に人々や企業の日々の活動と直接関連している資産でありながら、ポジティブ・インパクト投資はまだまだ浸透していません。

 

機関投資家と不動産利用者の間を隔てるレイヤーは多層で、従来、不動産運用や管理は、所有者（運用者）とテナントの間の経済的関係性が中心となっており、テナント（企業）は自身の顧客のために社会性を追及することはあっても、それは多くの場合は不動産と分離されており、不動産自体が社会的効果といったポジティブ・インパクトのために設計されていなかったケースが大半です。

 

 

今日の不動産運用は投資対象としての経済性や、物件個々の環境性能の効率性(収益性)に重点が置かれており、機関投資家の目標とするポジティブ・インパクトの効果を生み出す機能は十分に果たされていません。

 

機関投資家からの不動産におけるポジティブ・インパクト投資への要望が実践的に果たされるには、不動産投資・運用におけるポジティブ・インパクトへの機能を生み出す「触媒」が必要となります。「触媒」には、不動産運用者や管理者の独自のSDGs/ESG施策や、関連業者やITツールなどが挙げられます。

 

では、ポジティブ・インパクト不動産投資において、これらの「触媒」は今後どのような効果を発揮することが金融市場から期待されているのでしょうか？